Hva er tomtefeste og en festetomt?

Tomtefeste er noe alle har hørt om og mange mener noe om, men kanskje ikke helt veit hva er.

Tomtefeste er i tomtefesteloven av 20. desember 1996 § 1 første ledd definert som "feste (leige) av grunn til hus festaren (leigaren) har eller får på tomta." Det er altså tale om et leieforhold, og bortfesteren kan kalles utleier mens festeren kan kalles leier. For at det skal være snakk om et festeforhold i tomtefestelovens forstand, må det være snakk om leie av grunn til oppføring av en eller annen bygning.

Les mer...

Regulering av festeavgift - hva er tillatt?

Regulering av festavgiften på en eller annen måte er som regel inntatt i festekontraktene, og innebærer at avgiften skal justeres  etter visse intervaller. Men, hva er vanlig og hva er lovlig?

Les mer...

Nye regler festet tomt 1. juli 2015

1. juli 2015 kom det nye regler i tomtefesteloven som får konsekvenser for mange som fester tomt til bolig eller hytte. Reglene har også stor betydning for mange grunneiere og bortfestere som tidligere ikke har kunnet regulere festeavgiften for festeavtaler som har løpt ut og blitt forlenget av fester. Her skal vi i korthet hva de nye reglene går ut på.

Les mer...

Innløsning av festetomt

Kari og Olav hadde bodd i samme hus i snart 40 år, men hadde bestemt seg for å flytte i leilighet ved pensjonsalder. De var imidlertid bekymret for at det hadde betydning for et salg av huset at det var bygd på festet tomt. De hadde aldri satt seg veldig inn i festekontrakten, men for noen få år siden hadde festeavgiften gått kraftig opp. Ved et salg var de redd for at dette ville føre til en lavere pris. Olav foreslo en lørdagskveld at de skulle gå til en advokat for å få informasjon om hvordan å kjøpe festetomta av bortfesteren.

Les mer...

Inngåelse av festekontrakt

Det er fremdeles tillatt å inngå festekontrakter, altså avtaler om leie av grunn der leieren får eller har hus på tomta. Det følger av tomtefesteloven fra 1996 hvordan nye festekontrakter skal inngås og hva de skal inneholde. Dette må sees i sammenheng med de krav som stilles etter matrikkeloven med forskriftsverk, med tanke på matrikkelføring. 

Les mer...

Landbruksunntaket i tomtefesteloven

Landbruket har særregler stort sett overalt, så også i tomtefesteloven. Den som fester tomt til fritidshus har etter tomtefesteloven krav på å få innløst tomta etter nærmere fastsatte vilkår. Dette gjelder imidlertid ikke de mange som fester tomt til fritidshus som er en del av en landbrukseiendom. Unntaket fra innløsningsretten kalles gjerne landbruksunntaket. Her skal vi si litt mer om landbruksunntaket.

Les mer...

Tomtefestelovens maksbeløp og menneskerettighetene

Oslo tingrett har i en nylig avsagt avgjørelse tatt stilling hvorvidt maksbeløpet i tomtefesteloven måtte vike for bortfesters vern etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Tingretten konkluderte med at maksbeløpet ikke kunne få anvendelse, fordi bortfester i så fall ville få sitt vern etter konvensjonen krenket.

Les mer ... 

Menneskerettighetene og offentlige bortfestere

Etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) er eiendomsretten vernet på en slik måte at det er begrensninger på hva lovgiver kan foreta seg i forholdet mellom bortfester og fester uten at det kan oppstå en krenkelse av bortfesters vern etter konvensjonen. Det er imidlertid en generell regel at konvensjonen ikke beskytter offentlige eiere, herunder en kommune som fester bort tomter. I en høyesterettsavgjørelse avsagt 9. mai 2018 fastslo Høyesterett at en kommune som festet bort tomter, ikke hadde krav på vern etter EMK P1-1.

Les mer ...

Festekontrakter med kombinerte formål

Noen festekontrakter er inngått med dobbelt (kombinerte) formål. Det kan være en kontrakt til både forretning og bolig. I gamle dager var dette typisk bygget med butikk i første etasje og leilighet i andre etasje. Betydningen av å fastlå formålet med kontrakten er viktig etter dagens lov, særlig fordi den oppstiller særskilte verne- og rettighetsregler for festere av festekontrakter med bolig- eller fritidishusformål. I sistnevnte tilfelle oppstår f.eks. rett til å kreve innløsning av festetomta til gitte tidspunkter, samt særskilte begrensninger i bortfesters mulighet til å heve festeavgiften.

Les mer ...