Festekontrakter med kombinerte formål

Noen festekontrakter er inngått med dobbelt (kombinerte) formål. Det kan være en kontrakt til både forretning og bolig. I gamle dager var dette typisk bygget med butikk i første etasje og leilighet i andre etasje. Betydningen av å fastlå formålet med kontrakten er viktig etter dagens lov, særlig fordi den oppstiller særskilte verne- og rettighetsregler for festere av festekontrakter med bolig- eller fritidishusformål. I sistnevnte tilfelle oppstår f.eks. rett til å kreve innløsning av festetomta til gitte tidspunkter, samt særskilte begrensninger i bortfesters mulighet til å heve festeavgiften.

Hva er så avgjørende når det kommer til å fastslå en kontrakts formål? Tomtefesteloven gjelder generelt leie av grunn til hus som festeren har eller får på tomta. Loven skiller videre mellom bolighus og fritidshus (hytter) og andre typer hus. Kun for bolighus og fritidshus gjelder de særskilte verne- og rettighetsreglene nevnt innledningsvis.

Det generelle utgangspunktet er at hovedformålet til festeavtalen er avgjørende. Tomtefesteloven av 1996 sier ikke dette direkte, men tomtefesteloven av 1975 (den tidligere loven) hadde det samme skillet mellom feste til bolig-/fritidshus og andre formål. I forarbeidene til loven fra 1975 (Ot.prp. nr. 2 (1974-75) fremgår det angående festekontrakter med kombinerte formål at de særskilte regler for bolig-/fritidshusfeste «bør gjelde i alle tilfelle der bustadføremålet er hovudsaka, t.d. eit bustadbygg i 5 etasjer med butikkar i første etasje. På den andre sida synest det ikkje rett at desse reglane skal gjelde i alle tilfelle der hovudføremålet er eit anna, såleis ikkje der eit kontorbygg vert bygd med bustad for vaktmeister eller der ein fabrikk vert utstyrt med husvære for tilsynsmann.» På samme sted påpekes det at vurderingen blir vanskeligere der formålene er tilnærmet likestilt, men indikerer at i slike tilfeller bør bolig-/fritidshusformålet slå igjennom.

Dette utgangspunktet er fulgt opp i rettspraksis omkring festekontrakter med kombinerte formål. Et eksempel er overskjønn av 19. november 2010 fra Eidsivating lagmannsrett, som ble forsøkt anket til Høyesterett uten å slippe inn der. Saken dreide seg om hvorvidt en festekontrakt med dobbelt formål – bolig og næring – falt inn under de særskilte vern- og rettighetsreglene for bolig- og fritidshusfeste.

Det aktuelle festeforholdet hadde vart lenge, helt siden 1939, og hadde NSB (Rom Eiendom AS) som bortfester. Festeforholdet ble forlenget og fornyet flere ganger og i kontrakt fra 1968 ble det inntatt at tomten kunne benyttes til «forretningsvirksomhet i påstående bebyggelse.» Etter det ble huset på festetomta benyttet både som bolig og forretningslokale. Festeforholdet hadde kortvarige kontrakter, på 5 år av gangen. Festeavgiften ble også regulert opp ut i fra næringsformålet, altså med en relativt høy festeavgift.

I 2009 krevde fester innløsning av tomta etter någjeldende tomtefestelovs regler i tomtefesteloven §§ 32, jfr. § 37. Fester hevdet hovedformålet var bolig. Rom Eiendom AS avviste dette og hevdet hovedformålet var næring.

Eidsivating lagmannsrett kom til at hovedformålet var næring, på samme måte som skjønnet i førsteinstans, og at fester ikke hadde krav på innløsning. Begrunnelsen til lagmannsretten var blant annet:

«Lagmannsretten er enig med tingretten i at næring må anses som hovedformålet. Selv om næringsvirksomheten i dag er helt underordnet, er dette ikke avgjørende. Retten må ta utgangspunkt i hva partene har avtalt. Men må også kunne se noe hen til hvordan eiendommen faktisk har vært brukt over tid.»

Lagmannsretten så både på festekontraktens ordlyd og bruken over tid. Den uttalte så at selv om næringsvirksomheten i bygget var beskjeden, og boligformålet var «klart mest fremtredende» per avsigelse av overskjønnet, «… er dette imidlertid ikke avgjørende. Vilkårene i avtalen og også bruken over tid trekker klart i retning av at næring har vært hovedformålet med leieforholdet, som må anses opprettet i 1968. Dette hovedformålet kan ikke endres – i alle fall ikke på kort sikt – ved at fester endrer bruken, bygger om m.m. Eiendommen var for øvrig regulert til næring…»

Lagmannsretten la også vekt på de kortvarige kontraktene og at festeavgiften var blitt regulert ut i fra næringsformålet, og mente begge deler tilsa at hovedformålet hadde vært og var næring. Det skal også legges til at fester i 2001 valgte å akseptere en ny avtale fra NSB som konkret påpekte at festeforholdet gjaldt både bolig og forretning, og at fester ikke hadde innløsningsrett.

Avgjørelsen viser at ved kombinerte formål, vil hovedformålet slå igjennom og være avgjørende. Det vil medføre at der hovedformålet er noe annet enn bolig-/fritidshus, vil fester ikke kunne påberope seg de særskilte regler i tomtefesteloven, f.eks. retten til innløsning. Selve avgjørelsen av hva som er hovedformålet vil bero på en konkret helhetsvurdering i den enkelte sak. Er du part i en slik festekontrakt og er usikker på hva som er hovedformålet, bør du ta kontakt med advokat innen tomtefesterett som kan vurdere dette for deg.

Advokat Ole-Sverre Midling-Hansen
September 2019