Høyesterett med nye smuler til bortfesterne?

Høyesterett har i tre avgjørelser siden 2016 gått inn i hvordan tomtefestelovens bestemmelser om avvikling av festeforhold skal forstås. De første avgjørelsene, kalt Zachariasbryggen-dommene I og II, kan tolkes som «festervennlige». Har Høyesterett i dom av 26.9.2019 kastet noen smuler til bortfesterne?

Tomtefestelovens utgangspunkt er at ved festeforholdets opphør skal fester rydde tomta, jfr. tomtefesteloven § 39. Bestemmelsen pålegger fester en rydde- og rivningsplikt som kan medføre store økonomiske kostnader og også unødvendig verdispille. Loven angir derfor et unntak i § 40– der borttaking (riving) vil «… føre til at verdiar går til spille i utrengsmål, kan både festaren og bortfestaren få rett til å krevje at bortfestaren tek over hus og faste tilskipningar mot vederlag».

Skjønnstemaet «… i utrengsmål…» ble nærmere klarlagt i den ferske dommen av 26.9.2019. Saken gjaldt avvikling av et næringsfeste med Oslo kommune som bortfester. Lagmannsretten hadde kommet til at Oslo kommune var forpliktet til å innløse bygningene på festetomta mot å betale vederlag til fester. Høyesterett kom til at lovforståelsen var feil, og sendte saken tilbake til ny behandling hos lagmannsretten.

Høyesterett påpeker at lovens utgangspunkt er at bortfester har krav på rydding. Høyesterett uttaler at lovens utgangspunkt vil ha særlig vekt der det er tale om en tidsbegrenset festeavtale i næringsforhold.

Høyesterett tok deretter utgangspunkt i tomtefesteloven av 1975 § 21 – med en noe annerledes ordlyd – samt dennes forarbeider, og gikk videre til forarbeidene til dagens lov. Høyesterett konkluderer med at dagens lov ikke innebærer noen realitetsendring sammenlignet med loven av 1975.

Høyesterett utlegger så hva som ligger i begrepet «… i utrengsmål…» etter dagens lov. Det legges grunn til at det er en konkret vurdering, som må begynne med de individuelle parters konkrete interesser, og «vurderingen er ikke begrenset til økonomiske forhold. Både for festeren og bortfesteren kan andre hensyn veie tyngre enn de økonomiske. For en fester kan det eksempelvis være tale om en bygning med affeksjonsverdi, for en bortfester som stat eller kommune kan overordnede samfunnsmessige interesser veie tungt.»

Videre uttales det at lovens hovedregel må danne utgangspunkt ved vurderingen, og at «alle saklige interesser på begge sider må tas i betraktning. De påberopte forholdene må på vanlig måte etterprøves ut fra de bevis som er lagt frem. Momentene må veies mot hverandre. Dernest må det – slik forarbeidene gir anvisning på – vurderes om resultatet er «urimeleg» for festeren og om bortfesteren er «vel tent» med å overta hus og innretninger.»

Avgjørelsen indikerer at ved feste til næring vil konkrete avtaler og forutsetninger i større grad få gjennomslag, også der disse kan være i festers disfavør. For øvrig sier ikke avgjørelsen noe om hva som blir det endelige resultatet i den konkrete saken, da lagmannsretten må foreta en ny, konkret vurdering.

Advokat Ole-Sverre Midling-Hansen, september 2019