Hva skjer med heftelser i festekontrakten ved innløsning?

Det er ofte inntatt servitutter (heftelser) i festekontrakter. Servitutter kan være positive rettigheter for noen, ved at eksempelvis en nabo har veirett over eiendommen, eller negative ved at de nekter festeren visse handlinger, f.eks. at hytta eller huset på eiendommen skal ha en viss utforming. Disse servituttene kan ha grunneier (bortfester) som rettighetshaver, men ofte også tredjepersoner. Et spørsmål er hva som skal skje med slike rettigheter når det skjer innløsning av eiendommen.

Spørsmålet for denne korte artikkelen retter seg i hovedsak mot festetomter til bolighus eller fritidshus, hvor det er en lovfestet rett til å innløse. Loven inneholder liten veiledning omkring spørsmålet, men visse svar har utkrystallisert seg i juridisk teori og rettspraksis.

Det er et utgangspunkt at festeforholdet opphører ved innløsning. Av dette følger at servitutter som er inntatt i festekontrakten som et utgangspunkt skal opphøre. Dette utgangspunktet tas av Thor Falkanger en artikkel fra 2006 (Innløsning av festerett, Lov og Rett 2006, s. 65-82), der han skriver at «når tomten innløses, blir… festeren eier og i prinsippet ubundet av de begrensninger av rettslig eller faktisk art som ligger i festekontrakten.»

Falkanger går imidlertid inn på at det ofte må skilles mot heftelser som ivaretar tredjepersoner. Dette kan være negative servitutter, slik som at bebyggelsen skal være av en viss utforming eller at en eiendommen skal holdes inngjerdet, eller at en tredjeperson har en rettighet over eiendommen. Negative servitutter kan være det som kalles strøksservitutter, som altså gjelder for alle eiendommer i et område og som andre derfor kan håndheve. Slike type heftelser forsvinner som utgangspunkt ikke ved innløsning.

Dette er også fulgt opp i rettspraksis. F.eks. i en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett i 2019 var spørsmålet om en klausul i festekontrakten skulle videreføres som heftelse på den innløste eiendommen. I festekontrakten sto det nemlig at «tomten overlades til bebyggelse, og er det tillatt med det paa samme at oppføre en Vaaningsbygning og nødvendige Udhuse. For øvrig bestemmer Bygnings- og reguleringskommisionen den nødvendige m.h.t. bebyggelsen.»

Bortfester hevdet dette var en heftelse som skulle videreføres etter innløsning. Dette var ikke lagmannsretten enig i. Retten uttalte som et utgangspunkt at dersom rådighetsbegrensningen skulle anses for en negativ servitutt, skulle denne slettes «med mindre enn andre enn grunneier er påtaleberettiget.» Retten viste videre til at ved skjønn omkring innløsning av festetomt, er det etter loven overlatt nettopp til skjønnsretten å vurdere vilkårene for innløsning, men at utgangspunktet er at rettigheter i kontrakten som hovedregel opphører ved innløsning.

Retten kom i saken til at selve passusen i kontrakten ikke var en strøksservitutt, som andre (tredjepersoner) kunne påberope seg. Dermed skulle heftelsen ikke videreføres. Retten uttaler i denne forbindelse at det vil være bortfester som har bevisbyrden – som må sannsynliggjøre – hvorvidt en heftelse kan påberopes av tredjepersoner eller ikke.

En enkel oppsummering er at det stort sett kun er heftelser som andre enn partene i kontraktsforholdet kan påberope, som skal videreføres etter innløsning. Dette støttes også av praksis fra tinglysingsmyndighetene (Kartverket), som krever at rettigheter i festekontrakten som tredjepersoner kan påberope seg skal hefte på den innløste eiendom. I motsatt fall må det innhentes bekreftelse fra tredjeperson(ene) på at heftelsene kan slettes.

Advokat Ole-Sverre Midling-Hansen

Januar 2022