Tomtefeste - hva er det?

Tomtefeste er noe alle har hørt om og mange mener noe om, men kanskje ikke helt veit hva er.

Tomtefeste er i tomtefesteloven av 20. desember 1996 § 1 første ledd definert som "feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta." Det er altså tale om et leieforhold, og bortfesteren kan kalles utleier mens festeren kan kalles leier. Leieren leier grunn (tomt) av utleieren. For at det skal være snakkom tomtefeste i lovens forstand, må festeren ha eller bygge hus på grunnen som leies.

Leie av grunn til hus (tomtefeste) har vært benyttet i Norge i  lang tid. Tomtefesteinstiuttet var frem til 1975 ulovfestet, men da kom vår første tomtefestelov. I 1996 ble det vedtatt en ny tomtefestelov, som ikke trådte i kraft før 1. januar 2002. Dette er vår gjeldende tomtefestelov.

Det har som oftest vært tale om langvarige leieforhold. I noen tilfeller har det vært tale om livstidsleie (leie ut festerens levetid), men vanligere har det kanskje vært med lange kontrakter på for eksempel 50 til 100 år. Tidligere var det også tale om "arvefeste", som i realiteten kunne være tale om evigvarende festeforhold fordi festeretten kunne gå i arv uten begrensning.

Festeforholdet innebærer at festeren disponerer over festetomta på den måten som er vanlig ut i fra det avtalte formålet. Ved bolig- og fritidsfeste innebærer det at festeren så og si disponerer som en eier av grunnstykket, jfr. tomtefesteloven § 16 første ledd. Festeren er den som foretar de store investeringen på tomta, i form av opparbeidelse, etablering av infrastruktur og bygging av hus. Bortfesteren får på sin side en festeavgift i betaling for å stille tomtegrunn til disposisjon over et langt tidsrom.

Festeforholdet blir som hovedregel opprettet ved kontrakt - såkalt festekontrakt eller festeavtale. Stifting av festeforhold kan også skje på andre måter, slik som ved testament eller ekspropriasjon (oreigning). Festekontrakten skal som hovedregel være skriftlig. Det kan tenkes at festeforhold oppstår på muntlig grunnlag, men da har begge partene krav på at det blir satt opp skriftlig kontrakt.

Festetomter vil i fysisk og geografisk utstrekning bli målt opp og registrert på samme måte som en selveiertomt, og vil på den måten bli gitt en klar avgrensning og størrelse. Det er også mulig og vanlig med punktfeste, hvor tomtas størrelse ikke er klarlagt ved oppmåling, men hvor huset som oppføres må ha være plassert over et gitt punkt og hvor festeren disponerer et visst areal omkring huset / hytta. Særlig for fritidsfeste (hytter) er det vanlig med punktfeste.

Bortfesteren vil som nevnt ovenfor betinge seg et vederlag (festeavgift) for å stille tomt til disposisjon. Festeavgiften vil som hovedregel være en fast årlig sum som forfaller til betaling én gang i året. Det er vanlig at festekontrakten gir bortfesteren mulighet til å regulere festeavgiften. Historisk har det vært vanlig med regulering basert på tomteverdi og en rimelig avkastning av denne (festerente) - såkalt tomteverdiregulering eller markedsregulering. Det har imidlertid blitt vanlig med reguleringer basert på konsumprisindeks. For nye festeforhold til bolig- og fritid er regulering basert på konsumprisindeks (kpi) eneste tillatte reguleringsmåten etter at kontrakten er inngått.

Dette var litt grunnleggende om hva et festeforhold er for noe. Etter hvert vil det følge artikler som går mer inn på spesifikke deler av festerettens mer intrikate temaer, slik som innløsning av festetomt, regulering av festetomt og mye mer.

Advokatfirmaet Midling-Hansen

Høst 2017