Inngåelse av festekontrakt

Det er fremdeles tillatt å inngå festekontrakter, altså avtaler om leie av grunn der leieren får eller har hus på tomta. Det følger av tomtefesteloven fra 1996 hvordan nye festekontrakter skal inngås og hva de skal inneholde. Dette må sees i sammenheng med de krav som stilles etter matrikkeloven med forskriftsverk, med tanke på matrikkelføring. 

Det følger av tomtesteloven § 5 første ledd at festeavtaler skal være skriftlige. De skal inneholde angivelse av om det gjelder feste til bolig, fritidshus (hytte) eller et annet formål (for eksempel næring), og de skal også opplyse om tomtas verdi (tomteverdi). Dette er minimumskrav og det er mer som kan reguleres i avtalene, særlig for feste til annet formål enn bolig og fritidsbolig. Typisk vil det være aktuelt å regulere adgang til fremleie, adgang til overføring av festeretten (så langt det lar seg gjøre), forurensningsansvar, inngrep / ekspropriasjon i festetomta og hvem som skal ha erstatning (ordinært sett bortfester), mislighold av festekontrakten, panterett for bortfesters krav på festeavgift, og ikke minst hvordan festeavgiften skal reguleres og med hvilket intervall. Det sistnevnte vil med dagens lov kun ha praktisk betydning ved feste til annet formål enn bolig eller fritidhus, da festeavgiften ved feste til bolig eller fritidshus kan reguleres ved endringer i pengeverdi (konsumprisindeks) ved etablering av nye avtaler.

På tross av at festeavtaler skal være skriftlige, vil muntlige avtaler om feste likevel være bindende når det er ytt og mottatt vederlag for festet, eller når festeren i samsvar med muntlig avtale har overtatt festet uten innsigelse fra bortfesteren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annen måte. Dette følger av annet ledd i tomtefesteloven § 5. Hver av partene har i disse tilfellene krav på å få satt opp avtalen skriftlig.

Så snart en festeavtale er inngått, plikter bortfesteren å gjøre det som trengs for å sette frem krav om nødvendig matrikkelføring. Det følger av matrikkeloven § 12 at grunn som festes bort for mer enn 10 år skal matrikkelføres. Matrikkelføring vil forutsette en oppmålingsforretning, jfr. matrikkelloven § 6, med mindre det er tale om punktfeste (feste uten definerte grenser for festetomta, men hvor hytta skal være plassert over et gitt punkt). Punktfeste er vanlig ved feste til fritidshus. Etter tomtefesteloven, og der det ikke er grunnlag for å legge til grunn noe annet, vil festetomtas størrelse være ca. ett mål. Ved ordinær oppmålingsforretning, vil festetomta få koordinatfestede grenser på samme måte som en selveiertomt.

Festetomta vil bli gitt et festenummer eller et bruksnummer. Med andre ord er det ikke slik at en festetomt må ha et festenummer i matrikkelen; det er åpning for å tildele bruksnummer.

Kostnadene ved matrikkelføring, og gjennomføring av festeavtalen ellers, gjelder avhendingsloven § 2-6 tilsvarende. Dette innebærer at, med mindre det avtales noe annet, at bortfester bærer kostnadene ved matrikkelføring. Fester på sin side må bære kostnadene med tinglysingsgebyr og evt. dokumentavgift, samt evt. konsesjonsbehandling.

Visse typer festeavtaler kan ikke inngås, jfr. tomtefesteloven § 5a. Det følger av bestemmelsens at det ikke kan inngås festeavtale på utbygde tomter hvor bygningene i hovedsak skal benyttes til bolig. Dette gjelder bare de tilfeller hvor overdragelse av grunnen er forenlig med eierens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Forbudet er for øvrig ikke tvingende på den måten at et festeavtale blir ugyldig. Blir det inngått en festeavtale i strid med forbudet, kan festeren i skjønnssak få lempet sin plikt til å betale festeavgift.

Tomtefesteloven § 6 angir at lån til bortfester som vilkår for en festeavtale, ikke er tillatt. Dette følger av første ledd.

Annet ledd i tomtefesteloven § 6 annet sier at innfestningsavgift - som på samme måte som lån til bortfester, til dels var vanlig tidligere - heller ikke er lov. Unntak gjelder for visse typer kostnader der disse bæres av bortfesteren, f.eks. kostnader til veg, vann og kloakk. I disse tilfellene er det tillatt for bortfesteren å kreve et tilskudd tilsvarende kostnaden, og der bortfesteren selv skal eller har utført hele eller deler av arbeidet kan bortfesteren regne inn et rimelig arbeidsvederlag i tilskuddet.

Advokatfirmaet Midling-Hansen

Høst 2017