Innløsning av festetomt

Kari og Olav hadde bodd i samme hus i snart 40 år, men hadde bestemt seg for å flytte i leilighet ved pensjonsalder. De var imidlertid bekymret for at det hadde betydning for et salg av huset at det var bygd på festet tomt. De hadde aldri satt seg veldig inn i festekontrakten, men for noen få år siden hadde festeavgiften gått kraftig opp. Ved et salg var de redd for at dette ville føre til en lavere pris. Olav foreslo en lørdagskveld at de skulle gå til en advokat for å få informasjon om hvordan å kjøpe festetomta av bortfesteren.

Uka etter fikk de møte hos advokat Trond Snylte. De tok med seg festekontrakten og dro til ham. Han begynte med å lese igjennom kontrakten. I den fremgikk det at festekontrakten var inngått i 1950 og at festetiden tok til 1. november det året. Festetiden var på totalt 99 år.

"Kort sagt", sa Snylte, "kan dere etter tomtefesteloven kreve innløsning av en festetomt til bolig etter 30 år av festetiden og deretter hvert andre år. For denne festekontrakten var 30 år gått i 1980. Dette betyr at det er innløsningstidspunkt hver partallsår, 1982, 1984, 1986 osv. I år er det det 2017 og neste innløsningstidspunkt er da neste år, i 2018."

Dette syntes Kari og Olav var godt å høre. De lurte på hvordan de skulle gå frem overfor bortfesteren. Advokat Snylte sa at det holder å sende et brev eller epost til bortfester og kreve innløsning i 2018, bortfesteren ville da være forpliktet til å sende et tilbud om innløsning av tomta i 2018. "Men", sa Snylte, "det er viktig å huske på å kreve innløsning seinest ett år før innløsningstidspunktet, altså innen 1. november 2017. Gjør dere ikke det, må dere vente helt til 2020. Tomtefesteloven sier nemlig at krav om innløsning må settes frem innen ett år før innløsningstidspunktet"

Nå lurte ektefellene på hva de måtte betale for tomta. Tomta var beliggende i en av byens beste strøk og de visste at nye tomter ikke var billig. "Er vi nødt til å betale full pris ved en innløsning?", spurte de advokaten.

"Neida, ikke i det hele tatt", var svaret. Snylte forklarte at tomtefesteloven gir bortfester en valgrett når det gjelder innløsningssummen. Enten kan bortfester kreve 25 ganger festeavgiften regulert på innløsningstidspunktet, eller alternativt 40 prosent av festetomtas verdi på innløsningstidspunktet der det er tale om en tidsbegrenset festekontrakt slik som i dette tilfellet. For tomter som ligger i høyprisområder, vil dette innebære en som regel betydelig rabatt sammenlignet med markedsverdien på tomter for fritt salg.

"I deres tilfelle", fortsatte Snylte, "ble festeavgiften regulert til kr. 10.696,- i 2011, det såkalte høyestebeløpet på det tidspunktet. Når så innløsningstidspunktet kommer i 2018, vil bortfester kunne regulere dette beløpet i tråd med endringene i konsumprisindeksen fra 2011 og frem til høsten 2018. Bortfester vil deretter gange det beløpet han får med 25, og beløpet vil da bli omtrentlig kr. 310.000,-."

Snylte tok en pause, drakk litt vann, og hoppet så over på det faktum at tomta til Kari og Olav nok ikke ville få en slik kjøpesum. "Det er jo slik", sa han, "at den ligger i et bra område av byen hvor ledige tomter går for mellom kr. 1.000 til kr. 1.500,- for kradratmeteren. Tenker vi oss så at tomta deres, som er ca. 1000 kvadratmeter stor, har en verdi på ca. 1 million, vil 40 prosent av dette utgjøre kr. 400.000,-. Bortfester vil altså få et høyere innløsningsbeløp ved å kreve 40 prosent av tomteverdien enn 25 ganger festeavgiften."

Dette syntes Kari og Olav var mye penger. De hadde jo bodd på tomta i snart 40 år, og faren til Olav før dem. Det var jo de som som festere som hadde gjort alt på tomta, bygd hus og garasje, lagt ned vann- og avløpsledninger og sådd plen og gjort det pent. Kunne det virkelig stemme at bortfester kunne kreve et så stort beløp?

Advokaten forklarte at tomtefesteloven gir føringer på hvordan tomteverdien skal bestemmes ved innløsning av tomter festet bort til bolig eller fritidshus (hytte). Tomteverdien skal etter loven settes til markedsverdien på innløsningstidspunktet, men likevel ikke til en høyere verdi enn den hadde hatt i markedet om den kun kan bebygges med de hus som står på tomta. Dette innebærer at, fortsatte Snylte, at det er fester som nyter godt av eventuelle utviklingspotensiale, i form av mulighet til å skille fra en tomt for eksempel.

"For dere", så Snylte, "får likevel dette ikke noen særlig betydning. Festetomta deres er tilnærmet en vanlig byggetomt i størrelse og er godt utnyttet ved at dere har et hus på ca. 200 kvadratmeter i grunnflate over to fulle etasjer samt garasje. Dette gjør at tomteverdien nok vil ligge omtrent på samme nivå som tomter for salg i dag."

"Men", forsatte så advokaten, "tomteverdien skal ikke inkludere de tiltak dere som festere har gjort på tomta, det som kalles festers foranstaltninger. Verdien av disse tiltakene, enten dere har gjort det selv eller betalt noen andre for det, skal altså ikke tas med. Bortfester skal imidlertid nyte godt av verdistigning av alle andre forhold, også den alminnelig prisstigning på eiendom som har skjedd de siste tiårene."

Kari og Olav måtte ta seg en stor slurk kaffe hver etter all denne informasjonen. De skjønte jo at de fikk en stor rabatt, men syns likevel det var stivt med 400 000. "Hva hvis vi ikke vil godta det?", spurte Kari. "Er det noen uavhengig som kan se på hva som er riktig pris?"

Joda, det er det, fikk de forklart. Dersom fester av festetomt er uenig i det bortfester krever i innløsningsbeløp, kan fester kreve skjønn for å få fastsatt innløsningssummen. Det vil da være en skjønnsrett som vil ta stilling til hva slag innløsningsum som bortfester har krav på. I dette tilfellet vil det også bli skjønnet over hva tomteverdien er, forklarte advokat Snylte. "Her kan det ofte være noe å hente for en fester, fordi et skjønn nettopp er det: Det skjønnes over hva en tomteverdi er for eksempel, og skjønnsretten vil ofte være tilbøyelig til å gi litt til fester, eller med andre være litt snill på tomteverdi, særlig der tomteverdiene er høye."

"Tomtesteloven sier til og med", fortsatte Snylte, "at festere til en boligtomt, kan trekke innløsningskravet sitt etter at et skjønn er avsagt, dersom de syns innløsningsbeløpet er for høyt. Men da må man betale alle kostnader som bortfester har hatt, slik at et skjønn er ikke noe man begjærer uten å ha tenkt over det."

Kari og Olav hadde nå fått mye informasjon og takket for møtet. De hadde bestemt seg for at dette skulle de gjøre uansett, og gikk rett til nærmeste postkontor og sendte et brev med krav om innløsning av festetomta. Nå var det bare for de to å vente i spenning på hva slags tilbud de kom til å få, samt passe godt på kontaktinformasjonen advokat Snylte, som hadde lovt å bistå dersom de fikk et ublu tilbud.

Advokatfirmaet Midling-Hansen

Høst 2017