Kan bortfester kreve innløsning?

Det er i en del gamle festekontrakter inntatt at bortfester kan kreve at fester innløser (kjøper) tomta. Dette er temaet for denne artikkelen. Hvordan står slike avtalebestemmelser seg i dag og hva kan bortfester egentlig kreve i betaling? Det er festeavtaler til bolig- og fritidshus som blir adressert her, og avtaler med andre formål holdes utenfor.

Før 1975 hadde vi ingen lovbestemmelser omkring tomtefeste, altså ingen tomtefestelov. Det er særlig fra tiden før dette en kan finne avtaler som inneholder bestemmelser om at eieren av tomta (bortfesteren) kan kreve at festeren (leieren) skal kjøpe eiendommen. Dette kan være formulert slik at bortfester etter et visst tidsrom, f.eks. 50 år, eller ved utløpet av festetiden, kan kreve at fester kjøper tomta til «takst». Et konkret eksempel fra en kontrakt fra 1972 er slik:

«Når festetiden løper ut har festeren krav på å få fornyet festet i perioder på 10 år av gangen, eller også å få kjøpt tomten. Eieren har valgrett etter at takst er avholdt. Dersom eieren ønsker å selge tomten til festeren, skal festeren ha varsel i rekommandert brev minst 1 – ett – år før innløsning skal finne sted.»

I dette eksemplet er innløsningskravet formulert slik at festeren har krav på å få videreført festet til evig tid, evt. å kjøpe tomta. Bortfesteren har valgretten og kan dermed kreve et kjøp. Vil ikke festeren kjøpe må konsekvensen være at festeforholdet opphører med tilhørende rydding av tomta fra festers side. Formålet med bestemmelsen er å sikre bortfester (grunneier) deltagelse i tomta verdi.

Det er fra lovgivers side innført begrensninger på slike bestemmelser, og utøvelsen av disse, fra 1989. Bestemmelsen ble opprinnelig inntatt i loven fra 1975, men er videreført i tomtefesteloven fra 1996 som gjelder i dag. Tomtefesteloven § 36 lyder slik: «Avtale om at bortfestaren kan krevje at festaren innløyser tomt som er festa bort til bustadhus og fritidshus før festetida er ute, er ikkje bindande for festaren. Ei slik føresegn i ei avtale inngått før 1976 gjeld likevel dersom det etter tilhøva ville vere urimeleg andsynes bortfestaren ikkje å kunne krevje innløysing.»

Som det fremgår er bestemmelser om innløsningsplikt for fester ikke bindende dersom der inntatt i avtaler inngått etter 1. januar 1976. Men for avtaler fra før det vil bestemmelsen kunne gjøres gjeldende hvis det ellers vil være «urimeleg» overfor bortfesteren.

Spørsmålet om når det er «urimeleg» overfor bortfesterne å nekte et innløsningskrav overfor festeren må besvares konkret i den enkelte sak. Det er lite rettspraksis omkring bestemmelsen etter ikrafttredelsen av loven fra 1996. Fra forarbeidene kan det utledes at relevante momenter vil være hvorvidt bortfester på alternativ måte får delta i tomta verdi, typisk med mulighet for å regulere festeavgiften basert på tomteverdi. Et moment som kan tale mot innløsning kan være at fester pga. tomteprisene i området, blir tvunget til å selge eller oppgi festeretten. Sistnevnte kan fremstå spesielt i og med at bestemmelsen gir anvisning på en vurdering av hva som er urimelig overfor bortfester, ikke fester, men ble uttalt å være et relevant moment i en lagmannsrettsavgjørelse fra 2010.

Hva kan borfester kreve i betaling? De eldre avtalene baserte seg ved avtaleinngåelse på en forutsetning om at fester skulle betale markedspris for tomta, med unntak for verdiøkning som fester hadde stått for. I dag vil bortfester ikke kunne kreve en slik betaling. Allerede tilbake i 1990 uttalte Høyesterett at det måtte være en fordeling mellom bortfester og fester, og på det tidspunktet ble det gitt anvisning på en 50 / 50 deling. Men pga. innføring av innløsningsbestemmelsene til festers fordel i dagens lov, bl.a. med rett til å få kjøpe festetomt til 40 % av tomteverdi, gjelder nok ikke dette lenger.

Frostating lagmannsrett uttalte i 2010 at den samme fordelingsnøkkel som der fester krever innløsning, må gjelde der bortfester krever innløsning. Altså vil fester måtte påregne å betale 40 % av tomteverdi, og tomteverdien skal finnes slik tomtefesteloven § 37 gir anvisning på. Dette innebærer at fester får betydelig rabatt sammenlignet med hva som var forutsetningen ved inngåelsen av avtalen(e).

Advokat Ole-Sverre Midling-Hansen

Oktober 2022