Landbruksunntaket i tomtefesteloven

Landbruket har særregler stort sett overalt, så også i tomtefesteloven. Den som fester tomt til fritidshus har etter tomtefesteloven krav på å få innløst tomta etter nærmere fastsatte vilkår. Dette gjelder imidlertid ikke de mange som fester tomt til fritidshus som er en del av en landbrukseiendom. Unntaket fra innløsningsretten kalles gjerne landbruksunntaket. Her skal vi si litt mer om landbruksunntaket.

Landbruksunntaket er inntatt i forskrift til tomtefesteloven fra 2001, § 4. Det er en omfattende forskriftsbestemmelse. Kort oppsummert er de sentrale vilkårene at festekontrakten gjelder feste av tomt som er del av en landbrukseiendom, og som festes til fritidshus, og der bortfester kan dokumenter a) at totalarealet til landbrukseiendommen er over 100 dekar medregnet festetomtene, eller har fulldyrka jord på mer enn 20 dekar, og b) inntekta fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet til sammen utgjør mer enn et årlig minstebeløp, per 2018 ca. kr. 19.244,-, og c) inntektene fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet til sammen utgjør 5 prosent eller mer i forhold til det gjennomsnittlige årlige driftsresultat ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk de tre siste regnskapsåra som faller før dagen etter at festeren seinest kan sette frem krav om innløsning.

Videre følger det bl.a. at forskriftsbestemmelsen at der næringsdriften er nedlagt, eller all jord og skog i drift er leid bort, vil landbruksunntaket bare gjelde dersom det må regnes med at eiendommen kan komme i drift igjen eller at bortleie vil opphøre seinest når det er gått fem år fra drifta ble nedlagt eller jorden og skogen ble leid bort.

Forskriftsbestemmelsen har også ytterligere angivelser av hva som inngår i en landbrukseiendom, og hva som skal regnes som inntekt fra jord-, skog- eller hagebruk.

Forskriften kan du lese her.

Hva er så noe av det sentrale som kan utledes av denne omfattende bestemmelsen?

Dokumentasjonsplikt

For det første er det sentralt at bortfester har en dokumentasjonplikt. Det følger av bestemmelsen at bortfester må dokumentere at vilkårene for å nekte innløsning er til stede. Dette kan fremstå selvsagt ettersom forskriften tydelig etablerer en slik plikt, men det er bortfestere som ikke foretar dokumentasjon, heller ikke på oppfordring. Grunnene kan være ulike, f.eks. at det er komplisert å foreta nødvendige beregninger, men i visse tilfeller kan være grunnen at også bortfester ser at vilkårene muligens ikke er oppfylt.

For fester vil det være slik at krav om innløsning gjelder med mindre bortfester faktisk dokumenterer det motsatte. Der bortfester nekter å fremlegge dokumentasjon, men heller ikke bidrar til innløsning, vil fester kunne gå til rettslige skritt for å tvinge gjennom innløsning. Legger bortfester deretter frem dokumentasjon på at vilkårene for landbruksunntaket gjelder, vil bortfester kunne ha pådratt seg et sakskostnadsansvar (erstatningsansvar overfor fester).

Hva er en landbrukseiendom?

Det fremkommer for så vidt av forskriftsbestemmelsen hva en landbrukseiendom er, men det er et til dels ikke forskriftsnedfelt prinsipp at det må være tale om en landbrukseiendom i aktiv og rasjonell drift, som gir et noenlunde rimelig utkomme. Det er rettspraksis på at landbrukseiendommer som oppfyller forskriftens vilkår, likevel ikke er en landbrukseiendom etter en helhetsvurdering. Konsekvensen har blitt at bortfester ikke kunne nekte innløsning.

Et eksempel er Borgarting lagmannsrett overskjønn av 25. oktober 2016. Saken gjaldt en eiendom på ca. 277 dekar, hvorav 10,5 dekar dyrket mark og for øvrig stort sett furuskog med hyttebebyggelse (ca. 70 festetomter). Det var ikke bestridt fra festersiden at de formelle vilkårene etter forskriftens § 4 var oppfylt, likevel kom retten til at landbruksunntaket ikke gjaldt.

Retten viste i saken til at det er en grunnleggende forutsetning for anvendelse av landbruksunntaket, at det er tale om en landbrukseiendom. En viste til ulike uttalelser i forarbeidene til landbruksunntaket, bl.a. at landbrukseiendommen skulle gi et tilskudd å regne med for levekårene til eieren.

I saken ble det så gjort en konkret vurdering av om en sto overfor en landbrukseiendom i lovens forstand. Retten kom til at eiendommen hadde et «meget beskjedent inntektspotensiale som landbrukseiendom», og kom til at eiendommen lå klart utenfor formålet med landbruksunntaket. Lagmannsretten viste til «de betydelige inntektene eiendommen Sydengen har av sine festekontrakter, sammenlignet med det meget beskjedne utbyttet som en eventuell drift av juletrær vil innbringe.»

Konklusjonen er at det er mer bak landbruksunntaket enn det som springer en i øyet kun ved å lese forskriftsbestemmelsen. Det er ikke gitt at landbruksunntaket gjelder bare fordi de formelle vilkårene er oppfylt.

Advokatfirmaet Midling-Hansen

Januar 2018