Tomtefestelovens maksbeløp og menneskerettighetene

Oslo tingrett har i en nylig avsagt avgjørelse tatt stilling hvorvidt maksbeløpet i tomtefesteloven måtte vike for bortfesters vern etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Tingretten konkluderte med at maksbeløpet ikke kunne få anvendelse, fordi bortfester i så fall ville få sitt vern etter konvensjonen krenket.

Tomtefesteloven fra 1996 opererer med et maksbeløp for festeavgifter der festekontrakten har bolig eller hytte som formål. Maksbeløpet, i loven benevnt høyestebeløp, medfører at bortfester ved svært mange tilfeller ikke kan regulere festeavgiften til hva som ville blitt resultatet uten et slikt tak. Lovgiver har altså grepet inn med det mål å beskytte fester, slik at fester ikke blir pålagt en festeavgift som ikke er til å leve med.

Maksbeløpet for festeavgift er nedfelt i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd, og også i endringsloven fra 1. juli 2015 romertall II nr. 5 bokstav b. Førstnevnte er regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeforholdet etter lovens § 33. Sistnevnte er regulering av festeavgift etter kontrakten og der festekontrakten er fra før 26. mai 1983.

Selve maksbeløpet er etter loven satt til kr. 9.000,- per 1. januar 2002, som blir å regulere etter konsumprisindeksen ved hvert årsskifte. Per januar 2018 er maksbeløpet kr. 12.230,-. Dette høyestebeløpet gjelder per dekar tomt, og også der tomta er mindre enn ett dekar.

I den innledningsvis nevnte avgjørelse fra Oslo tingrett, var det høyestebeløpet i forbindelse med regulering av festeavgift ved forlengelse av et festeforhold som var til behandling, jfr. tomtefesteloven § 33 og § 15 fjerde ledd. Adgangen til å regulere festeavgiften i tråd med tomtefesteloven § 15 fjerde ledd i forbindelse med forlengelse av festeforhold etter § 33, er resultat av endringer Stortinget gjorde etter at Norge ble felt av EMD (Den Europeiske Menneskerettsdomstol) i 2012. Lovendringene som følge av at Norge ble felt, gikk bl.a. ut på at bortfester fikk anledning til å regulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien, men altså oppad begrenset til maksbeløpet.

Maksbeløpet kan i visse tilfeller føre til at bortfester får en svært lav avkastning sammenlignet med tomteverdien, til og med så lav at avkastningen kan være i strid med vernet etter EMK. Dette var lovgiver klar over, og det ble derfor inntatt en sikkerhetsventil i tomtefesteloven § 15 niende ledd. Niende ledd angir at «ved regulering etter fjerde ledd» kan festeavgiften settes høyere enn høyestebeløpet «i den grad det er naudsynt av omsyn til vernet bortfesteraen har etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll artikkel 1.».

Det var denne bestemmelsen som var til behandling i Oslo tingretts skjønn av 27. juni 2018. Saken gjaldt to tomter beliggende på Nordberg i Oslo, og tomteverdiene ble vurdert av skjønnsretten til hhv. 7 og 10 millioner kroner på bakgrunn av takster og verdivurderinger som var innhentet.

Skjønnsretten, og partene, var enige om at det sentrale spørsmålet var om «festeavgiftene skal fastsettes til maksimalbeløpet etter tfl. § 15 fjerde ledd eller etter niende ledd» (dommen side 9). Hvis niende ledd skulle anvendes, var det videre et spørsmål hvor høye festeavgiftene måtte være for å tilfredsstille bortfesters vern etter EMK TP1-1 (tilleggsprotokoll 1 artikkel 1).

Retten la til grunn at maksbeløpet utgjør et inngrep i bortfesters avtalebaserte rettigheter, at inngrepet er forankret i lov, og at det oppfyller kravet etter EMK til general eller public interest. Det avgjørende var etter det hvorvidt maksbeløpet (inngrepet) er forholdsmessig eller proporsjonalt (dommens side 9).

Retten tok ved vurderingen utgangspunkt i de føringer EMD ga i Lindheim-dommen fra 2012, der Norge ble felt, og Høyesteretts avgjørelse i Rt-2015-421 (Grimstvedt). I EMDs avgjørelse fra 2012, var festeavgiftene til behandling tilsvarende 0,25 % av festetomtens markedsverdi. Dette syns EMD var slående lavt. Videre, i Rt-2015-421 uttalte Høyesterett at en festeavgift på 0,5 % av tomteverdien ville innebære at det var «… klart at avkastningen ikke ville stå i et rimelig forhold til tomteverdien.»

I saken for Oslo tingrett ville maksbeløpet, om lagt til grunn, gi en festeavgift tilsvarende hhv. 0,18 % og 0,24 % for de to tomtene. Sammenholdt med EMDs avgjørelse fra 2012 tilsa dette alene at maksbeløpet ville medføre et inngrep i bortfesters avtalebaserte rettigheter etter EMK TP1-1.

Retten gikk så videre og vurderte om lovgivers lovarbeid etter Lindheim-dommen fra 2012, måtte føre til at en likevel skulle anvende maksbeløpet. Retten pekte her på at lovforarbeidene var veldig grundige, men at også lovgiver hadde vært klar over at maksbeløpet er problematisk i forhold til bortfesters rettigheter etter EMK, noe sikkerhetsventilen i tomtefesteloven § 15 niende ledd i seg selv er et uttrykk for.

Konklusjonen til skjønnsretten ble at tomtefesteloven § 15 niende ledd måtte anvendes for å unngå et inngrep i bortfesters avtalebaserte rettigheter som krenket vernet etter EMK TP1-1.

Når det gjaldt størrelsen på festeavgiftene etter tomtefesteloven § 15 niende ledd, gir bestemmelsen i seg selv ingen føring. EMD har ikke sagt noe om hvilken festeavgift, eller avkastning, som er tilstrekkelig, og i avgjørelsen fra Oslo tingretten uttales det (side 12) at «det er på det rene at EMK TP1-1 ikke gir bortfester noe krav på god avkastning av en eiendoms markedsverdi. Det fremgår av Prop 73 (2014-2015) venstre spalte… at «festeavgiften ikke skal settes høyere enn det som er nødvendig etter EMK TP1-1.»

Sett hen til dette – at festeavgiften ikke skal være høyere enn det som er nødvendig – skjønnet den aktuelle skjønnsrett seg frem festeavgifter på hhv. kr. 28.000,- og 40.000,-. Til sammenlignet utgjorde maksbeløpet hhv. kr. 15.588,- og kr. 18.090,- per år. Ved fastsettelsen av festeavgiftene, uttalte skjønnsretten at bortfesters krav på tilstrekkelig festeavgift (avkastning) «basert på EMK» måtte balanseres mot festernes «behov for festeavgifter det går an å leve med» (dommens side 12).

Advokatfirmaet Midling-Hansen

August 2018