Nye regler festet tomt 1. juli 2015

1. juli 2015 kom det nye regler i tomtefesteloven som får konsekvenser for mange som fester tomt til bolig eller hytte. Reglene har også stor betydning for mange grunneiere og bortfestere som tidligere ikke har kunnet regulere festeavgiften for festeavtaler som har løpt ut og blitt forlenget av fester. Her skal vi i korthet hva de nye reglene går ut på.

Lovendringen fra 2015 gir bortfestere rett til å regulere festeavgiften i festeforhold der festetiden løper ut, men hvor festeforholdet forlenges og løper videre "på same vilkår som før" etter tomtefesteloven § 33.

I perioden 2004 og frem til 1. juli 2015 kunne festere av boligtomt eller hyttetomt kreve forlengelse av en festekontrakt som løp ut. Regelen gjorde at slike kontrakter i praksis ble evigvarende. Festekontrakten løp ved slikt krav om forlengelse, videre på samme vilkår som før og uten av bortfester kunne regulere festeavgiften ved forlengelsen. Samlet gjorde dette at Norge ble felt i Den Europeiske Menneskerettsdomstol (EMD) for brudd på vernet av den private eiendomsrett, og etter det måtte Norge endre lovreglene.

Ved innføring av nye regler fra 1. juli 2015, kan altså bortfesteren foreta en regulering av festeavgiften ved forlengelse av festekontrakter. For regulering av festeavgift er reglene er i korthet slik:

1. For kontrakter som ble forlenget i perioden 2004 og frem til 1. juli 2015, kan bortfesteren kreve oppregulering av festeavgiften frem til 1. januar 2018. Passer ikke bortfesteren på å kreve regulering innen 1. januar 2018, må det ventes 30 år til neste reguleringsmulighet(!).

2. For kontrakter som forlenges fra 1. juli 2015 og fremover, kan bortfester kreve festeavgiften regulert for fremtidige terminer.

3. For begge tilfeller kan bortfesteren kreve festeavgiften regulert til to prosent av tomteverdien til festetomta. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det den kunne selges for med den eller de husene som er på tomta.

4. For festekontrakter inngått før 26. mai 1983 gjelder høyestebeløpet, eller maksbeløpet for festeavgift. Festeavgiften kan da ikke overstige kr. 9.000,- per 1. januar 2002 justert for endring i pengeverdien (kpi) hvert årsskifte etter det. Per i dag er høyestebeløpet per dekar tomt kr. 12.113,-.

Lovendringene som kom i 1. juli 2015 inkluderte ellers endringer i innløsningsreglene. Ved innløsning av festetomt der det er mindre enn 10 år igjen av festetiden, kan bortfesteren ved beregning av innløsningssummen (kjøpesummen) foreta regulering av festeavgiften i tråd med det som er beskrevet ovenfor. Bakgrunnen for dette er at bortfester ved innløsning kan kreve det høyeste av 25 ganger festeavgiften (regulert ved innløsningstidspunktet) eller 40 prosent av tomteverdien.

En annen endring som kom 1. juli 2015 er at festerne ikke lenger trenger å kreve forlengelse av en festekontrakt som løper ut. Festekontrakter til bolig eller hytte løper nå videre uten videre, og er dermed i enda større grad enn tidligere blitt gjort til evigvarende kontrakter av lovgiver.

Også andre endringer kom ved loven som trådte i kraft 1. juli 2015, blant annet en sikkerhetsventil om regulering av festeavgift der festeavgiften ellers er å anse for å være i strid med menneskerettighetene til bortfester (vernet av eiendomsretten). Vi vil komme nærmere tilbake til dette i en egen artikkel om tomtefesteloven og forholdet til vernet av eiendomsretten etter Den Europeiske Menneskeretttighetskonvensjon.

Dette var i korthet om de viktigste endringene for de som fester tomt til hytte eller bolig, som kom fra 1. juli 2015.

Advokatfirmaet Midling-Hansen

Høst 2017