Regulering av festeavgift - hva er tillatt?

Regulering av festeavgiften på en eller annen måte er som regel inntatt i festekontraktene, og innebærer at avgiften skal justeres etter visse intervaller. Men, hva er vanlig og hva er lovlig?

Festekontrakter inneholder svært ofte en klausul som åpner for regulering av festeavgiften, og dette har vært vanlig i lang tid. Går man 100 år eller mer tilbake i tid kunne festeavgiften være knyttet til kornpris, gullpris og annet. Slike typer reguleringsklausuler eksisterer av naturlige grunner ikke lenger, ihvertfall ikke i moderne kontrakter. Isteden er det andre reguleringsmekanismer som nå benyttes. Ettersom festeforhold ofte er svært langvarig, er det også vanlig med mulighet for justering av festeavgiften etter gitte tidsintervaller, for eksempel hvert 10, 20 eller 25 år. I nyere kontrakter kan det også være snakk om årlige justeringer etter konsumprisindeksen.

Tomteverdiregulering / markedsverdiregulering

Fastsettelse av ny festeavgift samt regulering av festeavgift med grunnlag i tomteverdi har lenge vært vanlig og utbredt. Det er det også i dag. En slik reguleringsmetode baserer seg på to elementer, nemlig tomteverdi og festerente. Festerenten representerer den avkastningen bortfester får av tomtens verdi fra et reguleringstidspunkt og frem til neste reguleringstidspunkt - bortfesters skal sikre en "rimelig avkastning", som det heter. 

Tanken er altså at tomta er verdt noe ved inngåelsen av festekontrakten og ved den seinere reguleringen. Denne verdien skal bortfesteren ha en rimelig avkastning av frem til neste reguleringsintervall, og denne rimelige avkastningen kalles for "festerente".

For eksempel kunne en tomt være verdt kr. 1000,- ved inngåelsen av festekontrakten. Dersom festerenten som ble benyttet var 6 %, ville festeavgiften ved avtaleinngåelsen bli kr. 60,-. La oss så tenke oss at kontrakten angir at festeavgiften kan reguleres hvert 20 år. Etter de første 20 årene kan vi så anta at tomteverdien har steget til kr. 500.000,-. Festerenten kan også ha endret seg, kanskje til 7,25 %. Ved et slikt tenkt tilfelle, vil altså festeavgiften reguleres til fra kr. 60,- til kr. 36.250,- per år.

(Vi må her skyte inn at hvordan festerenten fastsettes ved regulering av festeavgiften, er et eget og omfattende tema som vi bli omtalt i en egen artikkel. Også verdsetting av festetomter ved regulering av festeavgift er relativt komplisert, da det blant annet skal gjøres fradrag for festers foranstaltninger.)

Det omtalt ovenfor er i korthet hvordan en tomteverdiregulering, eller markedsregulering, fungerer. Prosentvis kan økningene på festeavgiftene her bli voldsomme, men samtidig kan festeavgiftene ha stått uforandret i lang tid, og skal gjøre det for en ny lang periode. Er det ikke grunnlag for inflasjonsjustering av festeavgiftene underveis, vil festavgiften over tid bli mindre og mindre verdt.

Men, det er uansett viktig å være bevisst at både festerente og tomteverdi er skjønnsmessige parametre det ikke er noen fasit på. For festere er det derfor være grunn til å være kritiske ved mottagelse av et krav på regulering av festavgift, og for bortfestere er det viktig å ha god kunnskap om hvordan å sette tomteverdien og festerenta riktig.

Det skal nevnes her at festeavgifter historisk sett, og helt siden 1940-tallet, vært gjenstand for kraftig og omfattende prisregulering. Prisreguleringene (i form av prisforskrifter) har stor grad forhindret bortfestere fra å kreve en reell markedsbasert festeavgift basert på en modell som beskrevet ovenfor. Tomteverdiklausuler hadde derfor i lang tid liten realitet for bortfesterne.

For festekontrakter til bolig- og fritidsfeste er det viderført en prisregulering i vår nåværende tomtefestelov fra 1996. Loven angir at for festekontrakter inngått før 1. januar 2002, er det kun tillatt med én markedsregulering (tomteverdiregulering) etter 1. januar 2002 dersom dette er "tvilløst" avtalt. Og, bortfesteren kan kun kreve et såkalt høyestebeløp per dekar tomt der festeavtalen er inngått 26. mai 1983 eller tidligere. Høyestebeløpet, også kalt maksbeløpet, er i dag kr. 12.113,- per dekar tomt. For tomter mindre enn ett mål, vil det uansett kunne kreves festeavgift opp til høyestebeløpet.

For festekontrakter inngått etter 23. mai 1983 gjelder ikke høyestebeløpet, og festeavgiften vil kunne kreves inn basert på markedsbaserte betingelser. Festavgiften må dog ikke bli urimelig høy sammenlignet med hva som er vanlig å betale i festeavgift for tilsvarende tomter i samme område, se tomtefesteloven § 11.

For festeavtaler til annet enn bolig- og fritidshus, forhindrer ikke tomtefesteloven at festekontraktens reguleringsmekanisme legges til grunn. Her kan altså bortfester kreve tomteverdiregulering ved hvert reguleringstidspunkt, om det er dette som er avtalt. Er det ikke avtalt noe, kan bortfester uansett kreve regulering basert på kpi, med mindre det "tvillaust" er avtalt at festeavgiften skal stå uendret.

Regulering av festeavgift basert på konsumprisindeks

Konsumprisindeksen slik vi kjenner den i dag, kom i 1959. Etter innføringen av denne indeksen ble det mer og mer utbredt med festekontrakter som la opp til en regulering av festeavgiften etter endringer i konsumprisindeksen. Dette er en enkel måte å justere festeavgiften på som ikke krever utøvelse av skjønn.

Justering av festeavgiften basert på konsumprisindeks kan etter gjeldende tomtefestelov gjøres så ofte som hvert år. Blir det ikke avtalt noe i en ny festekontrakt, vil det kunne fortas justering hvert 10. år. For nye festeavtaler til bolig- og fritidshus vil det etter inngåelse av kontrakten, kun være anledning til kpi-regulering av festeavgiften ved tidspunkt for regulering.

Også for festekontrakter til andre formål, f.eks. næring, vil det kunne tenkes kpi-regulering. Det kan eksempelvis tenkes at slik regulering hvert år eller hvert femte år, kombinert med en tomteverdiregulering hvert 10 år eller mer.

Uenighet om ny festeavgift - skjønn

Dersom partene i et festeforhold er uenige om ny festeavgift, er det vanlige at det forhandles for å oppnå enighet. Om det ikke er mulig å bli enig ved forhandlinger, må partene ha en skjønnssak for å få fastsatt ny festeavgift. Dette er en egen prosessform hvor en skjønnsrett fastsetter ny festeavgift, og herunder tomteverdi og festerente der det er tale om tomteverdiregulering. Vi vil komme tilbake med en egen artikkel om skjønnssaker, som også må til der partene ikke blir enige om innløsningssum ved en innløsningssak.

Advokatfirmaet Midling-Hansen

Høsten 2017